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  我们都知道在商铺租赁过程中,承租人通常会按照自己的要求对房屋进行装修。就装修问题事先约定不明而引发的租赁纠纷日渐增多。还有很多其他问题在租赁商铺的经营过程中显现出来。那么,商铺租赁合同纠纷要怎么预防呢?现由找法网小编为大家介绍。

  一、承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:

  1、房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执?#25214;约?#38750;法使用房屋的风险。

  2、房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。

  3、房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记?#20013;?#20174;而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。

  二、承租商铺的目的在于开展商业经意活动,而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照,因此,在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:

  1、 原有租赁登记信息没有注销,从而导致新租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;

  2、 商铺?#26174;?#26412;已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;

  3、 房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;

  4、 涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;

  5、 因出租人材?#20808;?#22833;而导致无法注册营业执照。

  对于上述第1、2、3、5条情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,应当承担相应的违约责任;上述第4条情形,可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

  三、租赁合同登记?#36212;福?#23646;于合同?#36212;?#30331;记性质,此登记的效力主要包括以下内容:

  1、登记与否不影响合同本身的生效,即使没有办理?#36212;?#31561;记,合同依然在生效条件满足时就生效;

  2、经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,?#28909;紓?#33509;出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

  因此,建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁?#36212;?#30331;记。另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁?#36212;?#30331;记。

  四、转租需要注意

  1、转租必须取得出租人书面同意,同样承租权转让中,解除原租赁合同和重潜心租赁合同,也需要征得出租人同意。

  2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等,此笔费用不属于法定承租人应承担费用,但法律亦没有明确禁止,因此,只要双方当时协商同意的,亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时,应当考虑分批次与转租或承租权转?#20040;?#20316;?#26041;?#32467;合起来支付,?#28304;?#38477;低资金风险,并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

  明确财产交接事项;承租人进行房屋设施的清点与交接时,做好财务清单,如果可以就是进行拍照描述,以免租赁合同终止时或者中途解除时,双方对财产的遗失或毁损产生纠纷,房东也会因此扣留?#33322;稹?#21830;铺租赁合同纠纷要怎么预防,找法网小编为大家介绍到这里,希望对大家有所帮助。

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